权威人士集体发话：6大证据证明深圳房地产仍有未来！

8月28日，由深圳市住房和建设局、市规划和自然资源局指导，深圳市房地产业协会主办的致敬深圳40周年，与城市共生，暨第十届深圳房地产盛典成功举行！

现场邀请了深圳市住房和建设局党组书记,局长张学凡、深圳市住房和建设局原局长、巡视员、深圳市深化住房制度改革课题牵头人、深圳市住房研究会会长、深圳市城市建设类行业联合党委第一书记胡建文、深圳市规划和自然资源局、深圳市城市更新和土地整备局副局长黄超、北京大学校务委会副主任海闻，招商证券研究发展中心首席宏观分析师谢亚轩，深圳房协城市更新专业委员会主任郭鹏生等权威专家就深圳房地产业、城市更新、中国经济等话题发展进行了演讲，可谓是干货满满。

胡建文 ：深圳房地产业未来发展

仍然可以大有作为

（深圳市住房和建设局原副局长，巡视员，深圳市住房研究会会长）

1、深圳在十四五课题研究中对包括房地产业在内的建设行业提出以下职责使命的定位：高质量发展的基础产业；城市文明典范的窗口行业；经济稳定增长的重要贡献者；民生幸福标杆的主要支撑；现代化城市建设的主力军；科技创新和可持续发展的关键领域。

深圳房地产业未来发展仍然大有作为：

依据1、我国城市化进程方兴未艾，深圳具有良好的发展前景，对就业人口的吸引力巨大。我们是全国少数几个每年增加50万人，相当于内地一个中等城市的人口。大量的人口净流入，必然产生大量的住房和其他消费需求。

依据2、中央提出应对国内外的形势，提出一个新的理念，“加快形成以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局”，这个大格局下，大规模的新老基建，将是国内大循环的重要措施。我们的房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分。

依据3、“双区驱动”的重大历史机遇，粤港澳大湾区的建设、先行示范区的建设，两个重大的战略都是总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推动的重大国家战略。大家可能注意到最近国家发改委对粤港澳大湾区城际铁路建设规划的批复，要打造轨道上的大湾区，深圳到周边城市交通的里程缩小到一个小时之内，到2025年前要建成4700公里的轨道交通，2035年要再增加1000公里。记者很敏感，今后环深1小时可以拓宽置业的宽度，也就是房地产市场的需求。

依据4、深圳市的轨道交通今年可以达到400公里，未来五年达到600公里，今年的基础上再增加50%。

依据5、“轨道上的大湾区”、“轨道上的深圳”很快就会出现，大家知道我们的房地产开发实际上是以公共交通为导向的开发，就是通常讲的TOD模式，为行业带来了美好的前景。

依据6、全面推进老旧住宅区改造，这个也为我们提供了巨大的市场机遇。

2、深圳21.2%的居住用地供应远低于其他先进城市，对比先进城市，仅有深圳低于全国25%的标准下限。

3、深圳城市更新六种模式：以蔡屋围片区、大冲片区为代表的狭义城市更新模式；以罗湖二线插花地、华富村为代表的棚户区改造模式；以水围村为代表的有机更新模式；综合改造模式；平安模式，政府与平安签订战略合作框架协议，投资建设公共住房的模式；老旧住宅区改造模式。

黄超：深圳市启动两个百平方公里级

的高品质产业空间的计划

深圳市规划和自然资源局、深圳市城市更新和土地整备局副局长黄超：

很高兴能参加深圳房地产协会举办的行业论坛，与业界一同分享行业的发展。今年是深圳特区成立四十周年，也是《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式颁布一周年之际，中国这座年轻的城市正释放无限的潜力和魅力。    

黄超：尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！

很高兴能参加深圳房地产协会举办的行业论坛，与业界一同分享行业的发展。今年是深圳特区成立四十周年，也是《中共中央、国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》正式颁布一周年之际，中国这座年轻的城市正释放无限的潜力和魅力。

 四年前在市委市政府的领导下，深圳开展和国土空间提质升效十大专项行动，不断的创新、改革，其中城市更新、土地整备作为落实高质量发展要求的重要举措，为全国的存量用地二次开发积累了丰富和成功的经验，走出了一条规划引领、空间保障、政策支撑、市区联动的新路子。2016年全市整备完成约60平方公里，其中连片产业用地达到27平方公里。通过城市更新拆除重建供应的土地大概10平方公里。切实推动了土地资源盘活优化，实现了从项目等空间到空间等项目的根本转变，保障了城市高质量可持续发展。

这几年来总结过去的经验我们可以看到：

1、充分发挥了规划先导的作用，以更新整备五年专项规划为纲领，科学编制更新整备年度计划，统筹有序的开展各项工作。同时在专项工作中充分发挥规划的作用，有效提升片区的发展，打造高品质国土空间的格局。包括落实习近平总书记关于“城市建设不大拆大建”的指示要求，划定了城中村综合整治的分区，维护了城市机理以及牢牢把握住双区驱动的机遇，划定全市较大面积产业整备片区，实现产业用地整备的规划统筹集中连片。

    2、下大力气拓展产业空间，这几年完成更新整备各项硬指标硬任务，为重大项目的落地做好的保障。特别是2019年，我市完成了较大面积的产业整备达到15平方公里，有利的支持了我市35平方公里招商的工作，加快旧工业区连片的改造。近期深圳市启动两个百平方公里级的高品质产业空间的计划，就是为了实现经济发展提供更加充足的空间。

3、加速补齐民生短板，以民生幸福标杆为目标，动作提高城市更新的配建比例，放开工改保的举措，加大了保障性住房的筹集建设力度，全面提速高中、医院、新十大文化设施等重大民生设施的用地整备工作，加速普及了民生短板，多举措保障民生的空间。

 4、我们还要加快完善政策的底气，近年来我们不断的创新思路，优化模式，始终坚持问题导向，提升的更新整备的制度化和规范化，优化了城市更新计划、规划、用地等全流程的操作规则，简化了工作的流程，提升了实施的效率。同时也完善的土地整备利益统筹的体系，制定了规划编制及审查、补偿安置、留用土地指标管理等配套工作指引，加快了政策的推广。

未来，我们要坚决的落实市委市政府“加快国土空间提质增效，实现高质量可持续发展的行动部署和要求”全力推进30平方公里产业用地的整备，确保全球招商大会签约的项目年内全部落地。推动空间提质增效，同时继续加大居住、民生用地的保障力度，为做好“六稳六保”工作提供有力的保障，促进经济、社会的长远发展。

2020年是特殊的一年，持续至今疫情让各行各业都面临着前所未有的挑战，过去深圳创造了世界经济史上的奇迹，又创造一个又一个引领全国的发展速度。四十年间GDP从1979年的1.96亿增长到2019年的2.69万亿，未来城市的发展也需要我们更多的房地产企业具备以人为本，公益为先的社会责任感。具备全链条、全周期的精细化运营模式和运营能力，充分发挥行业的资源优势。

愿我们共同努力，参与城市共生、共建的光荣使命下，为创新驱动绿色低碳的深圳高质量的发展而努力，谢谢大家！

张学凡：新加坡是学习榜样，

今年房地产开发量是10年最高

（深圳市住房和建设局党组书记、局长）

值得注意的是，张局长演讲第一条就指出：在“房住不炒”、不把房地产作为短期刺激经济措施的背景情况下，“十四五”乃至今后相当长时间，房地产业仍然是大有可为。

一是我们国家的城市化进程方兴未艾，以深圳为例，这几年每年净流入人口40-50万，城市化进程必然会产生巨大的住房以及相关消费。

二是在当前国际局势下，中央最近提出以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局的要求，在这个背景条件下，大规模新老基建将是国内大循环的重要措施。

三是粤港澳大湾区和社会主义先行示范区“双区”驱动的重大历史机遇，最近国务院和国家发改委批复了粤港澳大湾区城际铁路建设规划，到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程将达到4700公里，到2035年，将达到5700公里。大湾区主要城市之间都是一小时通达，打造“轨道上的大湾区”，房地产开发的模式实际上就是TOD的模式，这就是以公共交通为导向的开通模式，将会引领未来一段时间。

大规模固定资产投资，去年固定资产投资给今年全市做的计划是8400亿，后来因为疫情的影响，市政府提出追加1000亿，今年的固定资产投资是9400亿，未来可预见到的20年里，深圳市固定资产投资每年都不低于1万亿，这种大规模基本建设投资的情况下，房地产业也是大有可为，因为房地产业在固定资产投资的占比是40%左右，所以大家还有很多事情可做。

这里还要跟大家报告一下，我们正在编制“十四五”住房发展规划以及“十四五”城市建设事业发展规划，对包括房地产业在内的建设行业提出了新的职责定位的要求，我们把房地产业视为高质量发展的基础产业、经济稳定增长的重要贡献者、城市建设的主力军、民生幸福标杆城市的主要支撑、城市文明典范的窗口行业、科技创新和可持续发展的关键领域。所以我们有足够的理由对行业的发展前景充满信心，对行业的未来充满期待。

以下是演讲的重点：

1、全市住房累计数量达到1068万套、6.12亿平方米，人均面积27.8平方米，还没有达到国家和广东省的最低标准线，主要原因就是我们还有70%多的人居住在城中村，城中村占深圳住房面积的54%左右。

2、在“房住不炒”、不把房地产作为短期刺激经济措施的背景情况下，“十四五”乃至今后相当长时间，房地产业仍然是大有可为。

一是我们国家的城市化进程方兴未艾，以深圳为例，这几年每年净流入人口40-50万，城市化进程必然会产生巨大的住房以及相关消费。

二是在当前国际局势下，中央最近提出以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进的新发展格局的要求，在这个背景条件下，大规模新老基建将是国内大循环的重要措施。

三是粤港澳大湾区和社会主义先行示范区“双区”驱动的重大历史机遇。大湾区主要城市之间都是一小时通达，打造“轨道上的大湾区”，房地产开发的模式实际上就是TOD的模式。

3、我们要清醒的认识落实“房住不炒”的定位，加强房地产宏观调控，把实现住房的居住属性、改善市民群众居住水平作为我们的重要使命，加快建立与新发展理念相适应的发展模式，努力推动我市房地产行业的长期健康平稳发展。

4、我们的目标是让将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，这是一个长远目标。新加坡就是我们学习的榜样，所以我们提出六比四的住房比例。

5、积极参与我市大规模建房行动，大规模建房行动包括商品房和公共住房这两大块。

6、今年房地产开发量是去年的2倍，是十年来量最高的一次，今年房地产开工量是1200万平方米，过去10年最高峰的2013年，终值是913万平方米，而今年是1200万平方米，是过去开工数的2倍多，是过去10年平均数的2倍，目的就是补齐供给不平衡的短板。

7、我们还有一个目标就是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

海闻：2020年下半年消费会继续回升，但难以完全恢复

（北京大学校务委会副主任，北京大学汇丰商学院院长）

1、影响中国经济有三个渠道：一是疫情，二是中美关系，三是世界经济衰退。

2、全球经济会如何？国际货币基金组织预计2020年全球经济负增长4.9%，称新冠肺炎带来的冲击“前所未有”。

3、2020年下半年消费会继续回升，但受局部疫情反弹和海外输入风险影响，难以完全恢复。投资可能加速，尤其是基建和房地产投资，制造业投资依然疲弱。商品出口受外需好转和防疫物资出口拉动，将保持较快增长。进口会反弹但，出入境旅游仍然疲弱。如果第三季度GDP能增长4-4.5%，四季度增长5-5.5%，则全年将实现正增长1.7-2%。

4、未来形势分析及其影响研判：（1）全球疫情将继续冲击商品和服务贸易。目前出境几乎停滞。（2）国际政治经济现状对中国经济发展有不利影响。（3）未来疫情和中美关系恶化使中国经济面临巨大不确定性。

5、中美之间的基本矛盾：（1）投资与贸易不均衡。（2）知识产权保护。（3）经济体制不同。（4）政治体制不同。（5）意识形态不同。（6）谁领导世界？

5、中国的应对策略：（1）进一步开放，我们现在的改革开放不仅是中国，而是要推动世界的改革开放。（2）整风相对，以牙换牙，目前这一点在中国的网民中非常流行，也可以理解，美国那么疯狂地对待中国，我们也不愿意就这样服软，网民恨不得要打仗的感觉。这两个模式怎么处理还要拭目以待。

6、中国经济增长的特殊因素：（1）国内总需求（消费和投资）对经济的拉动作用。（2）中国的城镇化还有相当的潜力，进一步增加总需求，拉动经济。

谢亚轩 ：未来的7年，会进入弱美元的周期

（招商证券研究发展中心首席宏观分析师，高级经济师）

1、过去的5-10年，准确来说，2010年以来的十年，经济学家给全球经济状况一个词，叫做“长期停滞”，“长期停滞”有三个特征：低增长、低通胀、低利率，不仅仅中国这样。

2、 我认为过去7年的强美元以及伴生的强人民币是全球经济陷入低增长、低通胀、低利率的重要原因。

3、我认为未来七年，“十四五”期间将处于弱美元期间，你过去看到的、习惯的宏观经济环境都会发生变化，包括中美关系。

 我认为美元已经进入后半轮回落周期，因此它对我们判断未来尤其是“十四五”中国有很重要的意义。

4、如果美元回落，美元指数逐级回落黄金价格逐级上升，新兴市场股票市场表现会好于发达市场，包括中国，今年有所体现，但体现的还不够，房地产等另类投资的关注度会不断提升。

5、美元弱的情况，中国经济向上扩张、中国的价格上升的可能性更大，而不像过去大家习惯的低增长、低通胀和低利率，这些要体现在我们对当前以及未来中国宏观政策的理解上。

6、如果美元有效回落的话，房地产等另类投资的关注度会不断提升，如果美元有效回落的话，房地产等另类投资的关注度会不断提升。我可以预判这个趋势短时间不会马上停下来，即便在利率有所上升的大前提下。

来源：深圳地产号（ID：Sfangwang）综合自敬深圳40周年，与城市共生，暨第十届深圳房地产盛典、咚咚找房

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